Haszonélvezeti joggal, ingatlanfelújítással kapcsolatban kaptam kérdést.
Alaphelyzet
A kérdező ingatlanját haszonélvezeti joggal használják, felújítás esetén mi a jogi helyzet, továbbterhelhető-e a költség.
Kérdés
Szép napot!
A tulajdonomat képező ingatlant a rajta fennálló haszonélvezeti jog alapján jelenleg a haszonélvező használja. A haszonélvező kötelezhet engem a lakásban történő felújítás kifizetésére? Esetünkben költségelosztó csere lesz a lakásban és azt szeretné fizettetni velem.
Köszönöm.
Válasz
Tisztelt Érdeklődő!
Az Ön által leírt esetben a vonatkozó jogszabály a következőket írja elő:
Ptk. 5:149§
A haszonélvező a tulajdonos hozzájárulása nélkül a haszonélvezet tárgyát képező dolog gazdasági rendeltetését annyiban változtathatja meg, illetve a dolgot annyiban alakíthatja át vagy változtathatja meg lényegesen, amennyiben a dolog gazdasági rendeltetésének fenntartása vagy eredeti formájában való hagyása a rendes gazdálkodás követelményeivel ellentétes.A haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek.
Ptk 5:150§
A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti.
Rendkívüli a javítás vagy helyreállítás, ha az az ingatlan hasznaihoz vagy a használatból eredő előnyökhöz képest a szokásos mértéket túllépő, aránytalan terhet jelent. Idetartozik pl. épület födémjének vagy tetőszerkezetének cseréje stb. A rendkívüli fenntartási költség már a tulajdonost terheli, ennek megtérítését azonban csak a haszonélvezet megszűnésekor lehet követelni. A rendes és rendkívüli fenntartási költségek közötti megkülönböztetés alapja nem az, hogy a fenntartási költség a használat átlagos rendje és körülményei szerint (például természetes elhasználódás) vagy rendkívüli esemény, elemi csapás, harmadik személy károkozó magatartása miatt vált-e szükségessé. Azt kell figyelembe venni, hogy a fenntartási költség mennyiben van arányban a dologból származó jövedelemmel vagy azzal az előnnyel, amelyet a jövedelmet nem hozó dolog használata jelent.
Rendes fenntartási költség körébe tartozik mindaz, amit a dolog jövedelméből szokás fedezni, illetőleg ami a jövedelmet nem hozó dolog használatával rendszerint együtt jár. Ilyenek: az épület tetőfedésén, tetőszigetelésén felmerülő hibák javítása, a vakolat pótlása, a lakás falainak festése, és azt gondolom, a költségmegosztók szükséges cseréje is.
A rendkívüli javítások és helyreállítások elvégzése sem a tulajdonosnak, sem a haszonélvezőnek nem kötelessége. Ilyen követelést tehát a másikkal szemben egyikük sem támaszthat. Ennek indoka az érdekeltségi viszonyok sajátos jellegében van: az ideiglenesen érdekelt haszonélvező a használathoz és a haszonszedéshez viszonyítva aránytalanul nagy költséggel járó, hosszú időre szóló munkálatokra nem szorítható, de nem várható el a tulajdonostól sem, hogy más személy érdekében rendkívüli kiadások terheljék.
A rendkívüli javítási és felújítási munkálatokat a haszonélvező elvégezheti, ha a tulajdonos – felszólítására – sem végzi el azokat.
Tehát a kérdése szerint az ingatlanban történő költségmegosztó csere álláspontom szerint mint rendes kiadás a haszonélvezőt terheli, annak megtérítését nem kérheti a tulajdonosoktól.
