Ingatlanjog

Adásvételi szerződés alapján az eladó az ingatlan tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és az ingatlan birtokának átvételére köteles. Az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

A tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, eladási jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Általános szabályok szerint az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. Az ingatlan birtoka átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. A felek ezen rendelkezéstől közös megegyezéssel eltérhetnek.

Megszokott gyakorlat az adásvételi szerződések során foglaló kikötése. A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. A foglaló mértéke általában a vételár 10%-a.
Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a vételárba beleszámít. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

Amennyiben az ingatlan közös tulajdonban van, a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Az Eladónak az értékesítést megelőzően kötelessége közölni a tulajdonostársakkal a vételi ajánlatot. Ha valamely tulajdonostárs elfogadja a vételi ajánlatot, akkor a szerződés ezen tulajdonostárs és az Eladó közt jön létre. Nem ritka, hogy az ajánlat közlése az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg történik, azonban ez azzal a kockázattal jár, hogy az eladó és a vevő közti szerződés hatálytalanná válik. Ha tulajdonostársak közül többen is élnek elővásárlási jogukkal, az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják.

Ha a ingatlanok tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ebben az esetben mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében.

Csereszerződés alapján az ingatlan tulajdonosai saját ingatlanuk tulajdonjogát, és birtokát egymásra ruházzák át. A csereszerződést írásba kell foglalni. Amennyiben az ingatlanok vételára közt értékkülönbség van, a különbözetet a felek az adásvételi szerződéssel egyidejűleg rendezik egymás közt. Nincs akadálya annak, hogy az ingatlannal egyéb dolog (pl. gépjármű) kerüljön elcserélésre. Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa is van, csere esetén nem érvényesül a többi tulajdonostárs elővásárlási joga.

A tulajdonjog, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Általános szabályok szerint mindegyik eladó viseli a saját ingatlanával kapcsolatban a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. A felek ezen rendelkezéstől közös megegyezéssel eltérhetnek.

Ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó az ingatlan tulajdonjogának ingyenes átruházására, a megajándékozott a dolog átvételére köteles. Az ajándékozás kétoldalú ügylet, tehát szükséges a megajándékozott fél közreműködése is.
Az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Az ajándékozási szerződést írásba kell foglalni.

A meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. A megajándékozott nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja.

Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.

Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.

Visszakövetelésnek nincs helye, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta; megbocsátásnak, illetve a visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza.

Az ajándékozás egyenesági leszármazók, testvérek és házastársak közt illetékmentes.

Zálogjoga alapján a zálogjogosult a követelésének biztosítására szolgáló vagyontárgyból (ingatlan) más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a biztosított követelés kötelezettje (adós) nem teljesít.

Van lehetőség arra, hogy az adós tulajdonát képező ingatlanra kössenek ki a felek jelzálogjogot. Ez esetben az ingatlan biztosítékot képez az adós tartozásának visszafizetésére, tehát amennyiben az adós nem teljesít, a hitelező az ingatlanból kielégítést kereshet. Az ingatlan biztosítéki jellege fennmarad akkor is, ha azt az adós elidegeníti, illetve ki lehet kötni elidegenítési és terhelési tilalmat is, ami megakadályozza az ingatlan értékesítését.

A szerződést írásba kell foglalni, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges ügyvédi ellenjegyzés.

A zálogjog megalapításához zálogszerződés és erre tekintettel a zálogjog megfelelő ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése (jelzálogjog) szükséges.

A zálogszerződésben a zálogkötelezett és a zálogjogosult zálogjognak meghatározott zálogtárgyon és – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – meghatározott követelés biztosítása céljából való alapításában állapodnak meg.

A zálogjoggal biztosított követelést annak azonosítására alkalmas módon kell meghatározni. Zálogjog egy vagy több, fennálló vagy jövőbeli, feltétlen vagy feltételes, meghatározott vagy meghatározható összegű pénzkövetelés biztosítására alapítható.

Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja.

Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének.

A vételi és eladási jogot alapító szerződést írásba kell foglalni, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges ügyvédi ellenjegyzés.

Ha az ingatlanra szerződéssel létesített vételi vagy eladási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez.

A visszavásárlási, a vételi és az eladási jog kötelezettje köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog gyakorlását meghiúsítaná vagy korlátozná.

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Amíg a haszonélvezeti jog fennáll a tulajdonos nem, vagy csak a haszonélvező engedélyével jogosult az ingatlant használni.

Haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen felül a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A haszonélvezeti jogot alapító szerződést írásba kell foglalni, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges ügyvédi ellenjegyzés.

Ha a haszonélvezeti jog egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg, a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.

A tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem.

A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

Birtokos az, aki a dolgot sajátjaként vagy a dolog időleges birtokára jogosító jogviszony alapján hatalmában tartja.

Birtokos az is, akitől a dolog jogalap nélkül időlegesen más személy tényleges hatalmába került.

A dolog birtokát megszerzi, akinek a dolog tényleges hatalmába jut.

A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (a továbbiakban: tilos önhatalom).

A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokot tilos önhatalommal szerezte meg.

Tilos önhatalom esetén a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti a bíróságtól. A bíróság a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.

A birtokos egy éven belül a jegyzőtől is kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.

A jegyző elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja; kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelmet kért, nem jogosult a birtoklásra vagy birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles. A jegyző – kérelemre – jogosult a hasznok, a károk és a költségek kérdésében is határozni.

A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs. Az a fél, aki a jegyző birtokvédelem kérdésében hozott határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól a másik féllel szemben indított perben kérheti a határozat megváltoztatását.

A jegyzőnek a birtoklás kérdésében hozott határozatát a meghozatalától számított három napon belül végre kell hajtani. A keresetindításnak a jegyző által hozott határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya, kivéve, ha a jegyző a hasznok, károk és költségek kérdésében is határozatot hozott, és az érdekelt fél ebben a kérdésben vagy a birtoklás kérdésében pert indított. A bíróság elrendelheti a birtoklás kérdésében a jegyző által hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.