Hosszas keresgélés után megtaláltuk a vágyott lakást, vagy családi házat. Az ingatlanos, vagy az Eladó azonnali foglalózást várna el, vagy legalább gyorsan tegyük meg a vételi ajánlatot, egy “minimális” (álatlában 100-500.000 Ft-os) biztosítékkal, mert hiszen utánunk is sorban állnak az érdeklődők, ha mi nem lépünk, elviszi más.
Az ingatlanosnál persze egyből van egy vételi ajánlat nyomtatvány, csak alá kell írni, és fizetni a biztosítékot, és már kész is vagyunk!
Tényleg ilyen egyszerű lenne?
Ilyenkor nagyon résen kell lenni, és azt javaslom, semmilyen dokumentumot ne írjunk alá, illetve ne fizessünk anélkül, hogy ne gondolnánk át alaposan a helyzetet, ellenőriznénk az ingatlant, illetve a szerződést.
Milyen buktatók lehetnek?
Több ponton is lehetnek problémák akár az ingatlan jogi helyzetével, akár a dokumentumokkal, vagy a pénzátadással. Menjünk ezen végig!
Ingatlan
Mindig ellenőrizzük le a tulajdoni lapot! A tulajdoni lapot ügyfélkapun keresztül mi magunk is le tudjuk kérni, de az Eladótól, illetve az ingatlanostól is kérhetjük. Meg kell nézni, hogy a tulajdonos bejegyzett tulajdonos-e, , vannak-e egyéb tulajdonosok, milyen terhek vannak az ingatlanon, milyen a besorolása, lakás, családi ház, netán a földtörvény hatálya alá tartozó zártkert vagy földterület?
Ezek a problémák önmagukban is megérnek egy külön cikket (ígérem hamarosan erről is írok!), a gyakorlatban minden kategóriában találkoztam problémás ingatlanokkal.
Dokumentáció
Tudni kell, hogy a vételi ajánlat megtétele és annak az Eladó általi elfogadásával a polgári jog szabályai szerint létrejön az adásvételi szerződés. Attól bármiféle eltérés (határidők, vételár ütemezése stb), csak a felek közös megegyezésével lehetséges. Tehát ha a Vevő később ki szeretne hátrálni a szerződésből, a szerződés létrehozását a másik fél kérheti a bíróságtól, illetve bármely olyan feltételhez ragaszkodhat, ami a vételi ajánlatban szerepel.
Az, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést később készítik el a felek (és ez mindnképpen szükséges a tulajdonosként történő bejegyzéshez!), nem befolyásolja azt, hogy ha ettől bármelyik fél elzárkózik, akkor a másik fél azt bíróság előtt kikényszerítheti.
Emiatt érdemes ngyon meggondolni, mit írunk alá!
Javaslom, a vételi ajánlatot nézessék meg ügyvéddel, hiszen komoly problémákat lehet megelőzni azzal, ha ezek az iratok rendben vannak, még idejében kijavításra, a vevő igényeinek megfelelően módosításra kerülnek.
Pénzátadás
Bár sokszor találkozom vele, az ingatlanközvetítők általi pénzletét kezelés jogszabály ellenes! A közvetítők “szeretik” ezen összeget átvenni, sajnos ez már teljesen a napi gyakorlat része. Valójában, hacsak nem hatalmazták kifejezetten fel az Eladók arra, hogy helyettük, meghatalmzottjukként pénzt vegyenek át az adásvételhez kapcsolódóan, az ingatlanközvetítő nem kezelheti a Vevők pénzét. Ebben az esetben javaslom ragaszkodjunk ahhoz, hogy az ajánlati biztosítékot az ingatlan tulajdonosa vegye át, vagy van lehetőség arra, hogy ügyvédi letétbe adjuk.
Fontos e körben az átadott pénz jogcíme is, hiszen a foglaló mindkét felet kötelezi, így amennyiben az Eladók oldaláról lesz később olyan probléma, ami miatt a szerződés nem jön létre,az kétszeresen jár vissza, azonban a biztosíték csak a Vevőket köti, tehát ha később visszalépnek, elvesztik, azonban ha az Eladó lép vissza, ő nem köteles kétszeresen fizetni!
A foglaló következményeinek alkalmazása egyébként nem jelenti azt, hogy a másik fél nem dönthet úgy, hogy nem a foglalót kéri, hanem mint ahogy a fentiekben is írtam, a bírósággal kéri a szerződés létrejöttének megállapítását, és bírói úton kötelezi a másik felet a szerződés betartására.
Látható, hogy már a szerződéskötést megelőzően is számos buktatója lehet egy ingatlan adásvételének, így mindenképpen érdemes már ekkor ügyvéddel konzultálni, ellenőriztetni az ingatlant, és az egész ügyletet!
Amennyiben segítségre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal, hiszen több mint tíz éves szakmai tapasztalatom van az ingatlanügyekben, számos sikeres szerződéskötésben segédkeztem, illetve néhány esetben sikerült megelőzni, hogy egy adott szerződésből a vevőknek később problémájuk legyen.
