2025.07.01 napjától hatályba lépett a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény.
A jogszabály az ingatlan adásvételi szerződések megkötésére van kihatással, egyes esetekben korlátozza az ingatlanok értékesítését, és megvásárlását.
A jogszabály két területet érint, az adott településen ingatlan vásárlását, és lakóhely létesítését. Cikkemben csak az ingatlan adásvételeket érintő rendelkezésekkel fogok foglalkozni.
A jogszabály engedélyt ad arra, hogy minden egyes település önállóan, helyi önkormányzati rendeletben döntsön arról, hogy kívánja-e korlátozni az ingatlanok megvásárlását olyan személyek részére, akik nem laknak az adott településen. Tehát a jogszabály önmagában nem korlátozza a betelepülési jogot, illetve az ingatlanok adásvételét, hanem felhatalmazást ad az önkormányzatok részére ilyen tartalmú rendelet meghozatalára.
Ha az önkormányzat úgy dönt, hogy meghozza a törvényi felhatalmazás alapján a korlátozást tartalmazó rendeletet, elővásárlási jogot köthet ki.
Az ingatlan betelepülőnek (tehát annak a természetes személynek, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni) vagy mentességet nem élvező személynek (erre később kitérek) történő eladása esetére elővásárlási jog biztosítható a következő sorrendben:
- az önkormányzat
- az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
- az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy
részére.
A fentiek szerinti elővásárlásra jogosultak a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultakat megelőzik.
Mit is jelent az elővásárlási jog pontosan?
Az elővásárlási jog fennállása esetén az ingatlan adásvételét megelőzően az Eladónak tájékoztatnia kell az elővásárlásra jogosultakat a tervezett ügyletről, mely tájékoztatásnak tartalmaznia kell a Vevő személyét, a vételárat, és a fizetési kondíciókat. Ezt jelen esetben a jegyzőn keresztül kell megtenni. Ha az elővásárlásra jogosult úgy dönt, és az elővásárlási jogával, akkor a vele közölt feltételeket elfogadva a szerződés közte, és az Eladó közt jön létre, így az eredeti Vevő „hoppon marad”.
Ha a jogosult nem él az elővásárlási joggal, az ingatlan adásvételi szerződés az általános szabályok szerint megköthető.
Vannak azonban olyan személyek, akik mentesülnek ezen feltételek alól.
Aki
- a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye;
- bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
- állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként e munkavégzése érdekében települ be a településre;
- nem tartozik a c. pont alá, azonban bizonyítja, hogy a betelepülése célja a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése;
- lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett;
- az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja;
- a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója;
- a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él;
- az a.-g. pont szerinti feltételnek megfelelő személy közeli hozzátartozója.
Mindezek tudatában mire figyeljünk?
Jelenleg információim szerint a helyi önkormányzatok még nem hoztak erre vonatkozó rendeletet, hiszen nagyon friss a jogszabály hatályba lépése, azonban azon településeken, melyek szeretnének élni a törvényben biztosított jogukkal hamarosan megszületik a szabályozás.
Ingatlan vásárlás előtt tehát mindenképpen érdemes érdeklődni az önkormányzatnál, hogy áll-e fenn elővásárlási jog, és ennek tudatában dönteni a vásárlásról.
Amennyiben ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez, vagy a fentiek alapján fennálló jogi környezet felméréséhez jogi képviselőre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal!
