Mennyivel kockázatosabb hitellel terhelt ingatlant vásárolni, mint tehermenteset?
Még mostanában is azt tapasztalom, hogy az emberek szívesebben vásárolnak tehermentes ingatlant, mint olyat, amin a hirdetés időpontjában valamilyen teher áll fenn.
Felmerül a kérdés, hogy ténylegesen a Vevő szempontjából mi a különbség, ha az ingatlan terhelt ugyan, de az Eladó tehermentes átadást vállal? Kell-e félni az ilyen szerződésektől?
Az egyetlen különbség jogi szempontból a megfelelő szerződéses konstrukció esetén az idő, illetve egy egészen minimális többlet kockázattal jár, mely nem sokkal haladja meg a tehermentes vásárlással járó esetleges kockázatokat.
Ahhoz, hogy lássuk, hogy ténylegesen nem jár nagy kockázattal az ügylet, látnunk kell a szerződéses folyamatot, melyet a Vevő legnagyobb biztonsága érdekében szoktam javasolni.
Az első lépésként még az adásvételi szerződés megkötése, és a foglaló kifizetése előtt az Eladótól kérjük, hogy a Bankból kérjen igazolást a tartozás pontos mértékéről. Ennek segítségével ellenőrizni tudjuk a tartozás pontos összegét, és azt, hogy annak mértéke nem haladja meg az ingatlan kialkudott vételárát.
Miután ezt leellenőriztük, sor kerülhet az adásvételi szerződés aláírására. Ha a Vevő már tudja, mikor történik a fizetés, a Bankból az Eladó lekéri az előtörlesztéshez szükséges igazolást, melyen feltüntetik egy megfelelő jövőbeni időpontban pontosan hova, mennyit kell fizetni azért, hogy az ingatlant tehermentesíteni lehessen.
Ebben az igazolásban általában a Bank saját technikai számlaszáma van feltüntetve, melyhez az Eladó sem fér hozzá.
Az adásvételi folyamat során a Vevő a vételár egy részét – az előtörlesztéshez szükséges összeget – közvetlenül a Bank részére fizeti be, aki így végrehajtja a hitelügylet lezárását. A Vevő így biztos lehet, hogy a pénze a tehermentesítésre kerül jóváírásra, azt az Eladó nem fogja másra költeni.
Ezt követően a Bank kiadja a tehermentesítéshez szükséges engedélyeket. Itt van az ügyletben annyi minimális kockázat, hogy az Eladó részére történik ezen irat kiadása, így az ő felelőssége, hogy az irat eljusson a földhivatalba. Az Eladónak is érdeke az együttműködés, hiszen a szerződés szerinti utolsó vételárrészletet csak akkor kapja meg, ha a tehermentesítés a földhivatalban is megtörtént.
Amennyiben a Vevők ennek ellenére is bizalmatlanok, van lehetőség arra, hogy az eljáró ügyvédnek meghatalmazást adjon az Eladó az ügyintézésre. Több éves gyakorlatom alapján azonban ebből sosem volt probléma, az Eladó mindig teljesítette a tehermentesítéssel kapcsolatos kötelezettségeit, hiszen neki is érdeke az ügylet sikeres lezárása.
Az adásvételi szerződés rendelkezései szerint a földhivatal előreveszi a tehermentesítés iránti kérelmet (ez az úgynevezett rangsorcsere), így az utolsó vételárrészlet megfizetésekor, illetve a Vevő tulajdonjogának beejegyzésekor az ingatlan tehermentes lesz.
A folyamat tehát leegyszerűsítve a következőképp néz ki:
Látható azonban, hogy ez a folyamat időigényes, általában 30-60 napot vesz igénybe, tehát ha a Vevőnek fontos a rövid időn belüli beköltözés, illetve tulajdonjog bejegyzés, akkor a terhelt ingatlan valóban nem lesz számára megfelelő.
Ha azonban a Vevő is hitelből vásárol, a saját hitelügyintézése ezzel párhuzamosan megkezdődhet, így amikor megtörténik a tehermentesítés, a saját bankja már el is indíthatja a vételár utolsó brészletének megfizetését, a felvett hitelből, így ebben az esetben a folyamat időtartama nem lesz sokkal hosszabb.
A folyamat bár bonyolultnak hangzik, de ügyvédi szemmel nem számít rendkívülinek, így megfelelő szerződéses konstrukció mellett bátran tudom ajánlani ügyfeleimnek a vásárlást.
