Ingatlan adásvétel esetén gyakran találkozom azzal a helyzettel, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, azonban nem mindegyik vesz részt az eladásban.
Tipikusan ikerházak esetén fordul elő, hogy bár két teljesen elkülönült házrész található az ingatlanban, de azok egy helyrajzi számon találhatóak, és a tulajdonosok ezen ingatlan közös tulajdonosai. Gyakori eset még a közös tulajdon a társasházi teremgarázsok esetében.
Ezekben az esetekben a tulajdonostársnak elővásárlási joga áll fenn akkor, ha a másik tulajdonostárs harmadik személy részére értékesíteni kívánja az ingatlant.
Elővásárlási jog sok mindennel kapcsolatban fennállhat, de mivel legtöbbször a gyakorlatomban az ingatlanok esetén merül fel, így a továbbiakban az ingatlanokkal kapcsolatban beszélek a témáról.
De mi is ez pontosan?
Az elővásárlási jog alapján amennyiben az ingatlan tulajdonosa (aki ugye nem a teljes ingatlant tulajdonolja, csak azon egy meghatározott hányadot) harmadik személy részére értékesíteni kívánja az ingatlanát, az elővásárlásra jogosult megteheti, hogy vevőként belép a szerződésbe. Így végül nem az eredeti vevő, hanem ő veheti meg az ingatlant. Fontos szabály, hogy az elővásárlási jogot csak ugyanolyan feltételekkel lehet gyakorolni, mint ahogy az eredeti vevővel való megállapodásban lett volna.
Hogy is zajlik ekkor a folyamat?
Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.
Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül.
Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.
Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos az ingatlant az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.
Mi történik, ha a vételi ajánlatot nem közlik szabályosan az elővásárlásra jogosulttal?
Az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.
A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.
Tipikusan felmerülő probléma a társasházi közös parkolóhelyek értékesítése esetén, hogy általában nagy számú tulajdonostársat kellene értesíteni.
Tavaly május óta az ingatlan-nyilvántartás szabályai közé bekerült egy könnyítő rendelkezés (75. § 3a), mely szerint:
“ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.”
Azonban ez esetben figyelemmel kell arra lenni, hogy ez a rendelkezés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kapcsolódik, nem “írja felül” az elővásárlási jogra vonatkozó Ptk. rendelkezéseket!
Tehát ebben az esetben, ha a kifüggesztésről szóló nyilatkozattal élünk a bejegyzés során, és nem értesítjük külön az összes tulajdonostársat, 3 éven belül bármikor előkerülhet olyan jogosult, aki megtámadja az adásvételt, és a hatálytalanságra hivatkozva kéri a szerződést közte és az eredeti eladó közt létrehozni.
Emiatt az ingatlan-nyilvántartási könnyítő rendelkezések ellenére is érdemes a tulajdonostársakat egyenként postai úton értesíteni, így elkerülhetők a későbbi vitás helyzetek.
Amennyiben ingatlan adásvétel során, vagy az elővásárlási jog érvényesítésével kapcsolatban jogi segítségre van szüksége, várom jelentkezését. Az elmúlt évek során számos sikeres ügylet lebonyolításában segédkeztem, mely a szerződő felek legnagyobb megelégedésével zárult, így szívesen hozzájárulok ahhoz, hogy az Ön ingatlan adásvétele is zökkenőmentes legyen.
